Assalamualaikum warahmatullahi wabarakatuh, semoga bapak ustadz dan tim konsultasi syariah selalu dalam lindungan Allah Azza wa Jalla. Mohon maaf Izin bertanya mengenai akad KPR syariah pak Ustad. Pada akad KPR Perumahan syariah terdapat PIJB (Perjanjian Ikatan Jual Beli) sebagai perjanjian sementara sebelum akad jual beli dilaksanakan di hadapan notaris, yaitu saat rumah lunas. Pada PIJB tersebut terdapat klausul yang menyebutkan bahwa pembatalan ikatan jual beli oleh konsumen karena alasan apapun akan dikenakan potongan sejumlah 25% dari uang yang telah disetorkan kepada developer, dan pengembalian sisa 75% akan diberikan dalam waktu 6 bulan sejak pembatalan disetujui oleh developer.

Contoh, untuk rumah seharga 400 juta cash yang dicicil selama 5 tahun, developer menjual seharga 500 juta (400 juta + margin 5% dari harga cash selama 5 tahun) dan rumah akan diserahterimakan 24 bulan sejak cicilan pertama. Dalam hal ini konsumen harus membayar DP dan cicilan terlebih dahulu selama 24 bulan sejumlah 250 juta sampai rumah dapat selesai dibangun dan diserahterimakan dan sisanya  dicicil sampai lunas dalam waktu 3 tahun berikutnya.

Apabila dalam perjalanannya konsumen melakukan pembatalan karena alasan apapun, misal pada bulan ke-20 konsumen tidak bisa melanjutkan pembayaran cicilan, maka uang yang telah masuk misal 200 juta akan dipotong 25% (50 juta) meskipun rumah masih dalam proses pembangunan dan belum diserahkan ke konsumen, 75 % sisanya dikembalikan 6 bulan kemudian.

Selanjutnya, developer berhak menjual rumah tersebut kepada konsumen lain dengan harga lebih tinggi misal semula 400 juta cash menjadi 450 juta cash dengan keuntungan sepenuhnya bagi developer. Dalam hal ini developer sudah mendapatkan keuntungan 25% ditambah selisih harga jual yang lebih tinggi ke konsumen baru. Sementara konsumen belum menerima rumah sudah dipotong biaya pembatalan 25% dan 75% sisanya ditahan selama 6 bulan.

Mengingat pembatalan bisa saja terjadi karena keadaan kahar (force majeur) atau bisa juga karena faktor lain yang bukan semata-mata kesalahan konsumen, misal developer tidak kooperatif atau konsumen kecewa, apakah ketentuan PIJB seperti di atas dibenarkan secara syariat atau terdapat unsur zalim terhadap konsumen?

Jazakallah Khairan atas jawaban yang diberikan 

 Wa'alaikumussalaam wrwb.

Ada hadits yang in syaa Allah  berkaitan dengan yang anda tanyakan,                “Dari Amru bin Syu’aib, dari ayahnya dari kakeknya, ia berkata bahwa Nabi SAW melarang jual beli URBUN/URBAN” (HR. Ahmad, Nasa’i, Abu Daud dan Hadits ini diriwayatkan juga oleh Imam Malik dalam Al-Muwatha’)

Yang dimaksud dengan jual beli urbun adalah seseorang membeli sebuah barang lalu ia membayar satu dirham atau sebagian kecil dari harga barang kepada penjual, dengan syarat jika jual beli dilanjutkan maka satu dirham yang telah dibayarkan akan terhitung sebagai bagian dari harga. Namun apabila tidak jadi, maka satu dirham yang telah dibayar akan menjadi hak bagi penjual Jual beli dengan memberikan uang muka).

Dalam pengertian lain ia adalah jual beli, yang apabila tidak jadi membeli barang atau tidak jadi menyewa kendaraan, maka uang dinar atau uang lainnya akan menjadi milik si penjual tanpa (konpensasi) apapun. Adapun apabila ia jadi membeli barang atau jadi menyewa kendaraan, maka ia akan membayar sisa harga barang tersebut.

Jual beli urbun memiliki karakteristik sebagai berikut:

• Jual beli terhadap suatu objek barang tertentu di mana pembeli melakukan pembayaran uang muka sebagai tanda jadi kepada penjual, dengan harga tertentu.
• Objek barang barang tersebut masih dalam genggaman penjual.
• Jika pembeli jadi dan ingin meneruskan transaksi jual beli, maka pembeli akan membayarkannya secara tunai. Uang muka tanda jadi pembayaran, akan masuk ke dalam harga yang akan dibayarkan. Namun jika pembeli tidak jadi meneruskan transaksi, maka uang muka yang telah dibayarkan akan menjadi milik si penjual, tanpa ada konpensasi apapun.
• Umumnya jangka waktu penentuan jadi tidaknya transaksi relatif tidak jelas.
• Pembeli memiliki hak khiyar (meneruskan atau membatalkan transaksi), namun penjual tidak memiliki hak khiyar. Sehingga di satu sisi, urbun menguntungkan pembeli dan kecenderungannya merugikan penjual.

Para ulama memberikan pendapat, terkait dengan hukum jual beli urbun, yaitu sebagai berikut

• Ulama madzhab Hambali berpendapat: jual beli urbun hukumnya boleh, namun  harus ditentukan batas waktu khiyar (pilihan apakah jual beli jadi atau tidak jadi) bagi pembeli. Karena jika tidak ditentukan, maka tidak ada kepastian sampai kapan penjual harus menunggu.
• Sedangkan Ulama Madzhab Hanafi berpendapat bahwa bahwa jual beli urbun hukumnya fasid (rusak), namun akad transaksi jual belinya tidak batal.
• Jumhur ulama berpendapat, bahwa jual beli urbun adalah jual beli yang dilarang dan tidak sah, berdasarkan larangan Nabi SAW atas jual beli ini, dan juga karena urbun mengandung unsur gharar, spekulasi, dan temasuk memakan harta orang lain dengan cara yang bathil. Termasuk yang mengemukakan pendapat seperti ini adalah Imam Syaukani dalam Nailul Authar nya.

Ulama mengemukakan bahwa diantara sebab dilarangnya jual beli urbun adalah sebagai berikut:

• Adanya unsur gharar, yaitu umumnya terjadi pada dua hal yaitu : Ketidakjelasan, apakah pembeli jadi membeli barangnya atau tidak, dan Ketidakjelasan, dalam jangka waktu kepastian, jadi atau tidaknya pembeli akan membeli atau membatalkannya.
• Adanya unsur maisir (spekulasi), yaitu oleh karena adanya unsur gharar atau ketidakjelasan dari pembeli, maka dengan sendirinya muncul maisir (spekulasi) sehingga ia tidak menjualnya kepada orang lain. Padahal calon pembeli belum tentu membeli.
• Mengambil harta orang lain tanpa imbalan (batil), yaitu dalam hal ketika pembeli tidak jadi membeli, maka uang muka yang memang sejak awal dimaksudkan sebagai alat bayar, akan berpindah kepemlikannya menjadi milik si penjual tanpa ada konpensasi apapun buat si pembeli

Dari penjelasan tersebut, maka bisa disimpulkan bahwa transaksi KPR yang anda sebutkan tersebut, bisa dikategorikan sebagai jual beli URBUN, karena adanya klausul hilangnya uang muka atau sebagian uang muka, bila dikemudian hari ada pembatalan transaksi

Demikian, semoga Allah berkenannuntuk memberikan kemudahan, taufiq dan ridho-Nya

Wallahu a'lam bishshawaab

Wassalaamu 'alaikum wrwb.